Đặc thù kế toán – thuế của doanh nghiệp bất động sản tại Việt Nam

Đặc thù kế toán – thuế của doanh nghiệp bất động sản tại Việt Nam

Phát triển – bán bất động sản và cho thuê bất động sản khác nhau như thế nào?

Mở đầu

Bất động sản là một trong những lĩnh vực có quy mô lớn và đặc thù tại Việt Nam. Trong ngành này tồn tại nhiều mô hình doanh nghiệp với hoạt động rất khác nhau, như: doanh nghiệp phát triển dự án nhà ở, khu đô thị, khu công nghiệp; doanh nghiệp cho thuê văn phòng, trung tâm thương mại, nhà xưởng, kho bãi; đơn vị quản lý vận hành tòa nhà; quỹ đầu tư bất động sản; hay các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài (FDI) triển khai dự án thông qua pháp nhân tại Việt Nam.

Đối với công tác kế toán, bất động sản không đơn thuần là một ngành có nhiều hợp đồng hay hóa đơn. Một dự án phát triển để bán thường kéo dài trong nhiều năm, trải qua nhiều giai đoạn từ chuẩn bị đầu tư, hoàn thiện pháp lý, triển khai xây dựng, thu tiền theo tiến độ đến bàn giao sản phẩm cho khách hàng. Trong khi đó, một tòa nhà khai thác cho thuê có thể vận hành ổn định trong thời gian dài với hàng chục, thậm chí hàng trăm khách thuê. Mỗi hợp đồng lại có các điều khoản riêng về tiền đặt cọc, thời hạn thuê, phương thức thanh toán và các nghĩa vụ liên quan.

Chính vì vậy, dù đều hoạt động trong lĩnh vực bất động sản, công việc của kế toán tại doanh nghiệp phát triển dự án và kế toán tại doanh nghiệp khai thác, cho thuê bất động sản có nhiều điểm khác biệt. Nếu trong CV chỉ ghi chung chung rằng đã “làm kế toán tại công ty bất động sản”, nhà tuyển dụng sẽ khó đánh giá được bạn có kinh nghiệm chuyên sâu ở lĩnh vực nào.

Bài viết này dành cho các bạn đang làm kế toán – tài chính có ý định chuyển sang ngành bất động sản hoặc đã làm trong lĩnh vực này nhưng muốn trình bày kinh nghiệm rõ ràng, thuyết phục hơn trong CV cũng như khi phỏng vấn. Mục tiêu của bài viết không phải là phân tích chuyên sâu về thuế hay pháp lý, mà giúp bạn hình dung rõ đặc thù công việc kế toán trong doanh nghiệp bất động sản và những điểm khác biệt so với doanh nghiệp thương mại, sản xuất hoặc dịch vụ.

Lưu ý: Nội dung trong bài viết chỉ mang tính chất định hướng và chia sẻ kinh nghiệm thực tế. Khi xử lý từng giao dịch cụ thể, doanh nghiệp vẫn cần căn cứ vào hợp đồng, hồ sơ pháp lý, chứng từ liên quan và các quy định hiện hành; đồng thời tham khảo ý kiến của chuyên gia thuế hoặc pháp lý khi cần thiết.

1. Kế toán bất động sản có gì khác so với các ngành khác?

So với doanh nghiệp thương mại, sản xuất hay dịch vụ thông thường, công tác kế toán trong doanh nghiệp bất động sản có nhiều đặc thù riêng, xuất phát từ tính chất của sản phẩm, chu kỳ đầu tư dài và các quy định pháp lý liên quan.

Thứ nhất, kế toán phải theo dõi đồng thời hoạt động đầu tư dự án và hoạt động khai thác, vận hành.

Đối với doanh nghiệp phát triển dự án để bán, chi phí đầu tư thường phát sinh trong thời gian dài trước khi tạo ra doanh thu. Doanh nghiệp phải chi cho tiền sử dụng đất, chi phí xây dựng, tư vấn, thiết kế, pháp lý, lãi vay và nhiều khoản chi phí khác. Tuy nhiên, không phải cứ thu được tiền từ khách hàng là có thể ghi nhận doanh thu ngay, mà còn phải đáp ứng các điều kiện theo quy định của chuẩn mực kế toán và pháp luật hiện hành.

Trong khi đó, đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cho thuê, dòng tiền thường ổn định hơn. Hàng tháng hoặc hàng quý, kế toán phải theo dõi doanh thu cho thuê, phí dịch vụ, tiền đặt cọc, công nợ của khách thuê, chi phí vận hành tòa nhà, đồng thời hạch toán khấu hao hoặc phân bổ các chi phí liên quan đến tài sản cho thuê.

Thứ hai, kế toán bất động sản gắn liền với hồ sơ pháp lý của dự án và hợp đồng kinh doanh.

Khác với nhiều ngành nghề khác, kế toán bất động sản không thể chỉ căn cứ vào hóa đơn hay chứng từ ngân hàng để hạch toán. Mỗi nghiệp vụ thường phải được đối chiếu với hợp đồng, biên bản bàn giao, hồ sơ nghiệm thu, hồ sơ pháp lý của dự án, điều kiện đưa bất động sản vào kinh doanh, tiến độ thanh toán cũng như các thỏa thuận với khách hàng.

Ví dụ, mặc dù khách hàng đã chuyển tiền vào tài khoản của doanh nghiệp, kế toán vẫn phải xác định rõ đây là tiền đặt cọc, khoản thanh toán theo tiến độ, tiền thuê trả trước hay khoản đã đủ điều kiện ghi nhận doanh thu. Việc xác định không chính xác có thể ảnh hưởng trực tiếp đến doanh thu, thuế giá trị gia tăng (GTGT), thuế thu nhập doanh nghiệp (TNDN) và số liệu công nợ trên báo cáo tài chính.

Thứ ba, doanh nghiệp bất động sản thường phát sinh nhiều khoản tiền nhận trước có thời gian thực hiện kéo dài.

Trong hoạt động bán bất động sản, khách hàng có thể thanh toán theo tiến độ trong suốt 2–3 năm trước khi được bàn giao sản phẩm. Đối với hoạt động cho thuê, khách hàng thường đặt cọc từ 3 tháng, 6 tháng hoặc lâu hơn; đồng thời có thể thanh toán tiền thuê trước cho nhiều tháng hoặc cả năm.

Do đó, kế toán cần theo dõi và phân loại chính xác đâu là doanh thu đã thực hiện, đâu là khoản khách hàng trả trước và đâu là tiền đặt cọc phải hoàn trả khi kết thúc hợp đồng.

Thứ tư, nhiều doanh nghiệp bất động sản hoạt động theo mô hình tập đoàn với nhiều pháp nhân và công ty dự án.

Trên thực tế, mỗi dự án thường được triển khai thông qua một pháp nhân riêng nhằm quản lý nguồn vốn, kiểm soát rủi ro và tách biệt dòng tiền. Vì vậy, các giao dịch nội bộ giữa các công ty trong cùng tập đoàn diễn ra khá phổ biến, như cho vay nội bộ, chuyển nhượng dự án, thu phí quản lý, phí tư vấn, phí sử dụng thương hiệu hoặc phân bổ chi phí dùng chung.

Những giao dịch này có thể thuộc phạm vi điều chỉnh của các quy định về giao dịch liên kết, do đó kế toán cần theo dõi và hạch toán một cách chặt chẽ để bảo đảm tuân thủ quy định của pháp luật.

Có thể thấy, công việc của kế toán bất động sản không chỉ dừng lại ở việc hạch toán chứng từ. Kế toán còn phải đồng thời kiểm soát dòng tiền, theo dõi hồ sơ pháp lý, xác định điều kiện ghi nhận doanh thu, tập hợp chi phí và giá thành dự án, quản lý tiền đặt cọc, công nợ, nghĩa vụ thuế cũng như cung cấp các báo cáo quản trị phục vụ công tác điều hành doanh nghiệp.

2. Phân biệt doanh nghiệp phát triển để bán và doanh nghiệp nắm giữ để cho thuê

Khi viết CV hoặc tham gia phỏng vấn, nhiều ứng viên thường chỉ nêu chung chung rằng mình “có kinh nghiệm trong lĩnh vực bất động sản”. Tuy nhiên, cách trình bày này chưa phản ánh được đúng năng lực chuyên môn. Điều mà nhà tuyển dụng thực sự quan tâm là bạn đã làm kế toán ở loại hình doanh nghiệp bất động sản nào, bởi mỗi mô hình có đặc thù nghiệp vụ và yêu cầu công việc rất khác nhau.

Có thể chia doanh nghiệp bất động sản thành hai nhóm chính như sau:

Nhóm 1: Doanh nghiệp phát triển dự án để bán

Đây là các doanh nghiệp đầu tư, phát triển dự án với mục tiêu bán sản phẩm ra thị trường, chẳng hạn như căn hộ chung cư, nhà ở thấp tầng, khu đô thị, biệt thự, condotel, đất nền đủ điều kiện kinh doanh hoặc các dự án khu công nghiệp chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Đối với nhóm doanh nghiệp này, công việc của kế toán thường tập trung vào:

• Tập hợp và theo dõi chi phí đầu tư của từng dự án;
• Hạch toán chi phí tiền sử dụng đất, chi phí xây dựng, hạ tầng, tư vấn, thiết kế, pháp lý và lãi vay được vốn hóa;
• Theo dõi các khoản khách hàng thanh toán theo tiến độ hợp đồng;
• Kiểm tra điều kiện ghi nhận doanh thu khi bàn giao bất động sản;
• Xác định và phân bổ giá vốn cho từng căn hộ, lô đất hoặc từng giai đoạn bàn giao;
• Phối hợp với các bộ phận pháp chế, kỹ thuật, kinh doanh và chăm sóc khách hàng để xử lý các nghiệp vụ phát sinh trong quá trình triển khai dự án.

Nhóm 2: Doanh nghiệp nắm giữ bất động sản để cho thuê và khai thác

Đây là các doanh nghiệp đầu tư bất động sản nhằm mục đích khai thác lâu dài thông qua hoạt động cho thuê, như tòa nhà văn phòng, trung tâm thương mại, mặt bằng bán lẻ, kho bãi, nhà xưởng, căn hộ dịch vụ hoặc khu công nghiệp cho thuê.

Ở nhóm doanh nghiệp này, kế toán thường thực hiện các công việc như:

• Ghi nhận doanh thu cho thuê theo từng kỳ;
• Phân bổ các khoản tiền thuê nhận trước;
• Theo dõi tiền đặt cọc của khách thuê;
• Quản lý công nợ theo từng hợp đồng thuê;
• Hạch toán chi phí vận hành, sửa chữa và bảo trì tài sản;
• Theo dõi khấu hao hoặc phân bổ chi phí đối với bất động sản nắm giữ để khai thác;
• Lập báo cáo hiệu quả kinh doanh theo từng tòa nhà, từng tầng, từng khu vực hoặc từng nhóm khách hàng thuê.

Trên thực tế, nhiều tập đoàn bất động sản đồng thời thực hiện cả hai loại hình kinh doanh. Chẳng hạn, doanh nghiệp có thể phát triển một dự án chung cư để bán nhưng vẫn giữ lại phần trung tâm thương mại hoặc khối đế của tòa nhà để khai thác cho thuê. Trong trường hợp này, kế toán phải phân loại từng tài sản theo mục đích sử dụng thực tế, đồng thời theo dõi và hạch toán riêng cho từng hoạt động nhằm bảo đảm phản ánh đúng bản chất kinh tế của từng tài sản và đáp ứng yêu cầu quản lý cũng như lập báo cáo tài chính.

3. Bảng so sánh dưới góc nhìn kế toán

Nội dung	Phát triển – bán bất động sản	Cho thuê bất động sản
Bản chất hoạt động	Đầu tư, phát triển dự án để bán cho khách hàng	Đầu tư, nắm giữ và khai thác bất động sản nhằm tạo nguồn thu từ cho thuê
Dòng tiền	Không ổn định, phụ thuộc tiến độ bán hàng, pháp lý và bàn giao	Tương đối ổn định, phụ thuộc tỷ lệ lấp đầy và thời hạn hợp đồng thuê
Tài sản thường gặp	Chi phí sản xuất, kinh doanh dở dang; bất động sản để bán; hàng tồn kho bất động sản	Bất động sản đầu tư; tài sản cố định; chi phí vận hành, bảo trì tài sản
Khoản nhận trước	Tiền đặt cọc, tiền khách hàng thanh toán theo tiến độ hợp đồng	Tiền thuê nhận trước, tiền đặt cọc thuê
Ghi nhận doanh thu	Chỉ ghi nhận khi đáp ứng điều kiện theo chuẩn mực kế toán và quy định pháp luật	Ghi nhận theo thời gian thuê hoặc theo thời điểm hoàn thành nghĩa vụ cung cấp dịch vụ
Trọng tâm kế toán	Tập hợp chi phí dự án, theo dõi khách hàng thanh toán theo tiến độ, xác định thời điểm ghi nhận doanh thu, tính giá vốn	Quản lý doanh thu cho thuê, tiền đặt cọc, công nợ khách thuê, chi phí vận hành và hiệu quả khai thác tài sản
Bộ phận phải phối hợp nhiều	Pháp chế, Ban Quản lý dự án, Kỹ thuật, Kinh doanh, Chăm sóc khách hàng	Leasing, Quản lý vận hành, Kỹ thuật, Chăm sóc khách thuê, Quản lý tài sản
Kinh nghiệm nên làm nổi bật trong CV	Tập hợp giá thành dự án, theo dõi doanh thu theo tiến độ, kiểm soát điều kiện ghi nhận doanh thu, phân bổ giá vốn	Quản lý doanh thu cho thuê, phân bổ doanh thu nhận trước, quản lý tiền đặt cọc, lập báo cáo hiệu quả theo từng tài sản

 

4. Doanh nghiệp phát triển dự án để bán: trọng tâm là quản lý giá thành và xác định thời điểm ghi nhận doanh thu

Đối với doanh nghiệp phát triển dự án để bán, công việc của kế toán thường gắn với toàn bộ vòng đời của dự án, từ giai đoạn chuẩn bị đầu tư đến khi bàn giao sản phẩm cho khách hàng. Một dự án bất động sản có thể kéo dài nhiều năm và trải qua nhiều giai đoạn như: chuẩn bị đầu tư, hoàn thiện thủ tục đất đai, lập thiết kế, xin giấy phép xây dựng, thi công, nghiệm thu, hoàn thành điều kiện đưa sản phẩm vào kinh doanh, ký hợp đồng với khách hàng, thu tiền theo tiến độ, bàn giao và hoàn tất thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản cho người mua.

Mỗi giai đoạn đều có ảnh hưởng trực tiếp đến công tác kế toán.

Ví dụ, trong trường hợp dự án chưa đáp ứng đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định, việc thu tiền từ khách hàng cần được đối chiếu với hồ sơ pháp lý và điều khoản hợp đồng. Các khoản khách hàng thanh toán theo tiến độ thường chưa được ghi nhận ngay là doanh thu mà phải theo dõi là khoản người mua trả tiền trước cho đến khi đáp ứng đầy đủ điều kiện ghi nhận doanh thu theo quy định của chuẩn mực kế toán và pháp luật hiện hành.

Đây cũng là điểm mà nhiều kế toán mới chuyển sang lĩnh vực bất động sản thường dễ nhầm lẫn. Việc doanh nghiệp đã thu được tiền không đồng nghĩa với việc được ghi nhận doanh thu ngay trong kỳ. Nếu xác định sai thời điểm ghi nhận, doanh thu, giá vốn và nghĩa vụ thuế của doanh nghiệp đều có thể bị ảnh hưởng.

Giá thành dự án bao gồm những khoản chi phí nào?

Giá thành của một dự án bất động sản thường được hình thành từ nhiều nhóm chi phí khác nhau, bao gồm:

• Chi phí liên quan đến đất;
• Chi phí xây dựng công trình;
• Chi phí đầu tư hạ tầng kỹ thuật;
• Chi phí tư vấn, thiết kế, giám sát;
• Chi phí pháp lý trực tiếp của dự án;
• Chi phí lãi vay được vốn hóa theo quy định;
• Các chi phí trực tiếp khác phục vụ việc đầu tư và hoàn thiện dự án trước khi bàn giao hoặc đưa vào kinh doanh.

Để phục vụ công tác quản lý chi phí và tính giá thành, doanh nghiệp thường xây dựng hệ thống mã quản lý ngay từ đầu, như mã dự án, mã hạng mục, mã block, mã tầng, mã căn hộ hoặc mã lô đất. Việc thiết lập hệ thống mã khoa học sẽ giúp kế toán tập hợp chi phí chính xác, đồng thời thuận lợi cho việc phân bổ giá vốn khi bàn giao sản phẩm.

Chẳng hạn, một dự án có 500 căn hộ. Nếu chi phí xây dựng, hạ tầng, lãi vay và các chi phí chung không được tập hợp đúng theo từng dự án hoặc hạng mục, kế toán sẽ gặp nhiều khó khăn trong việc xác định giá vốn của từng căn hộ đã bàn giao cũng như giải trình số liệu với cơ quan kiểm toán hoặc cơ quan thuế.

Một số tình huống kế toán thường gặp

Trong quá trình triển khai dự án, kế toán thường phải xử lý nhiều tình huống phát sinh, chẳng hạn:

• Khách hàng thanh toán không đúng tiến độ theo hợp đồng;
• Khách hàng hủy hoặc chấm dứt hợp đồng mua bán;
• Dự án chậm tiến độ do vướng mắc pháp lý hoặc thi công;
• Bàn giao sản phẩm theo từng block, từng tầng hoặc từng giai đoạn;
• Một số căn hộ đã đủ điều kiện bàn giao, trong khi các căn khác vẫn đang hoàn thiện;
• Phát sinh điều chỉnh giá bán, chiết khấu, phạt chậm thanh toán hoặc hoàn trả tiền cho khách hàng.

Đối với những trường hợp này, kế toán không thể chỉ căn cứ vào chứng từ để hạch toán mà cần phối hợp chặt chẽ với các bộ phận pháp chế, kỹ thuật, kinh doanh và ban quản lý dự án nhằm xác định đúng bản chất của giao dịch trước khi ghi nhận trên sổ sách kế toán.

Những kinh nghiệm nên thể hiện trong CV

Nếu đã có kinh nghiệm làm kế toán tại doanh nghiệp phát triển dự án bất động sản, ứng viên nên trình bày cụ thể các công việc đã thực hiện thay vì chỉ mô tả chung chung. Một số nội dung có giá trị đối với nhà tuyển dụng gồm:

• Theo dõi các khoản khách hàng thanh toán theo tiến độ hợp đồng;
• Đối chiếu danh sách căn hộ hoặc lô đất đã đủ điều kiện bàn giao với bộ phận kỹ thuật và pháp chế;
• Chuẩn bị số liệu phục vụ ghi nhận doanh thu theo từng đợt bàn giao;
• Tập hợp chi phí và tính giá thành dự án;
• Phân bổ giá vốn theo từng căn hộ, lô đất hoặc từng giai đoạn bàn giao;
• Xử lý các trường hợp khách hàng chậm thanh toán, hủy hợp đồng hoặc điều chỉnh giá bán.

Những kinh nghiệm này sẽ giúp nhà tuyển dụng đánh giá đúng năng lực chuyên môn của ứng viên và có giá trị thuyết phục hơn nhiều so với việc chỉ ghi ngắn gọn rằng “theo dõi doanh thu và công nợ khách hàng”.

5. Doanh nghiệp nắm giữ – cho thuê bất động sản: trọng tâm là quản lý hợp đồng thuê, tiền đặt cọc và hiệu quả khai thác tài sản

So với doanh nghiệp phát triển dự án để bán, hoạt động của doanh nghiệp cho thuê bất động sản thường có dòng tiền ổn định hơn. Tuy nhiên, điều đó không có nghĩa công việc kế toán đơn giản hơn. Mỗi khách thuê đều có một hợp đồng riêng với thời hạn thuê, đơn giá, phương thức thanh toán, tiền đặt cọc và các điều khoản về tăng giá, chấm dứt hợp đồng hay hoàn trả mặt bằng khác nhau. Vì vậy, kế toán không chỉ hạch toán doanh thu mà còn phải theo dõi sát các điều khoản của từng hợp đồng.

Kế toán cần nắm rõ nội dung của hợp đồng thuê

Để hạch toán đúng và quản lý hiệu quả, kế toán cần hiểu rõ các điều khoản quan trọng của hợp đồng, bao gồm:

• Thời hạn thuê;
• Thời gian miễn tiền thuê (nếu có);
• Đơn giá thuê và phí dịch vụ;
• Điều khoản điều chỉnh hoặc tăng giá thuê;
• Kỳ thanh toán;
• Giá trị tiền đặt cọc;
• Điều kiện hoàn trả hoặc khấu trừ tiền đặt cọc;
• Trách nhiệm sửa chữa, cải tạo và hoàn trả mặt bằng;
• Điều khoản xử lý khi chấm dứt hợp đồng trước thời hạn.

Việc nắm chắc các nội dung này giúp kế toán ghi nhận doanh thu, công nợ và các khoản phải thu, phải trả đúng với bản chất của từng giao dịch.

Doanh thu cho thuê không phải lúc nào cũng bằng số tiền đã thu

Một sai sót khá phổ biến là ghi nhận toàn bộ số tiền khách hàng thanh toán trước vào doanh thu ngay tại thời điểm nhận tiền.

Trên thực tế, nếu khách thuê thanh toán trước tiền thuê của nhiều tháng hoặc nhiều quý, doanh thu cần được ghi nhận tương ứng với thời gian doanh nghiệp thực hiện nghĩa vụ cho thuê hoặc cung cấp dịch vụ. Phần tiền đã thu nhưng chưa đến kỳ ghi nhận doanh thu phải được theo dõi riêng theo quy định kế toán.

Ví dụ, khách hàng thanh toán tiền thuê của cả 12 tháng ngay từ tháng 01. Trong trường hợp quyền sử dụng tài sản được cung cấp liên tục trong suốt thời gian thuê, doanh thu sẽ được phân bổ và ghi nhận theo từng tháng thay vì ghi nhận toàn bộ vào tháng nhận tiền.

Tiền đặt cọc không phải là doanh thu

Tiền đặt cọc của khách thuê cũng là một nội dung cần được quản lý chặt chẽ. Trong hầu hết các trường hợp, đây là khoản doanh nghiệp có trách nhiệm hoàn trả khi hợp đồng kết thúc nếu khách thuê thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ đã cam kết.

Do đó, kế toán cần theo dõi tiền đặt cọc theo từng khách hàng, từng hợp đồng và từng địa điểm thuê để bảo đảm việc đối chiếu và hoàn trả được chính xác.

Khi hợp đồng chấm dứt, kế toán cần rà soát các nội dung như:

• Khách thuê còn công nợ phải thanh toán hay không;
• Có phát sinh vi phạm các điều khoản trong hợp đồng hay không;
• Có chi phí sửa chữa, khôi phục hoặc hoàn trả mặt bằng cần khấu trừ vào tiền đặt cọc hay không;
• Số tiền đặt cọc thực tế phải hoàn trả cho khách thuê;
• Có phát sinh khoản phạt hoặc bồi thường cần ghi nhận hay không.

Bất động sản đầu tư cần được theo dõi riêng

Đối với những bất động sản được doanh nghiệp nắm giữ để cho thuê hoặc chờ tăng giá trong dài hạn, nếu đáp ứng điều kiện theo chuẩn mực kế toán hiện hành thì được phân loại là bất động sản đầu tư.

Theo Chuẩn mực kế toán Việt Nam (VAS), kế toán cần theo dõi đầy đủ nguyên giá, khấu hao (nếu áp dụng), giá trị còn lại và trình bày đúng trên báo cáo tài chính theo quy định.

Cũng cần lưu ý rằng, theo VAS, doanh nghiệp không được tự điều chỉnh tăng giá trị bất động sản đầu tư theo giá thị trường để ghi nhận trên báo cáo tài chính như mô hình giá trị hợp lý được áp dụng trong một số chuẩn mực kế toán quốc tế. Đối với các doanh nghiệp thuộc tập đoàn có lập báo cáo theo IFRS hoặc báo cáo quản trị nội bộ, kế toán cần phân biệt rõ giữa số liệu lập theo VAS tại Việt Nam và số liệu phục vụ báo cáo hợp nhất hoặc báo cáo quản trị của tập đoàn.

Những kinh nghiệm nên thể hiện trong CV

Nếu đã làm kế toán tại doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cho thuê, ứng viên nên mô tả rõ các nghiệp vụ đã trực tiếp thực hiện, chẳng hạn:

• Theo dõi và phân bổ doanh thu cho thuê theo từng kỳ;
• Quản lý tiền đặt cọc theo từng khách thuê và từng hợp đồng;
• Theo dõi công nợ phải thu theo từng hợp đồng thuê;
• Lập báo cáo doanh thu, chi phí và lợi nhuận theo từng tòa nhà, từng tầng hoặc từng khu vực cho thuê;
• Theo dõi tỷ lệ lấp đầy và hiệu quả khai thác của từng tài sản;
• Phối hợp với bộ phận vận hành, kinh doanh hoặc quản lý tài sản trong việc xử lý khách hàng chậm thanh toán, chấm dứt hợp đồng hoặc phát sinh các yêu cầu sửa chữa, hoàn trả mặt bằng.

Những kinh nghiệm này sẽ giúp nhà tuyển dụng đánh giá rõ hơn khả năng quản lý hợp đồng thuê, doanh thu và hiệu quả khai thác tài sản của ứng viên, thay vì chỉ mô tả chung chung là “theo dõi doanh thu và công nợ khách hàng”.

6. Thuế và pháp lý: kế toán cần hiểu bản chất của giao dịch, không chỉ nhớ quy định về thuế

Đối với doanh nghiệp bất động sản, công tác kế toán luôn gắn liền với các quy định về thuế và hồ sơ pháp lý của từng dự án. Vì vậy, ngoài kiến thức kế toán, người làm nghề còn cần hiểu bản chất của từng giao dịch để xác định cách xử lý phù hợp.

Ở góc độ của một kế toán hoặc ứng viên mới vào ngành, điều quan trọng không phải là ghi nhớ toàn bộ quy định của pháp luật, mà là biết những nội dung nào cần kiểm tra, những hồ sơ nào cần đối chiếu và khi nào cần trao đổi với kế toán trưởng, bộ phận pháp chế hoặc đơn vị tư vấn thuế.

Thuế giá trị gia tăng (GTGT)

Trong lĩnh vực bất động sản, sai sót thường không nằm ở việc áp dụng thuế suất mà ở việc xác định đúng đối tượng và giá tính thuế.

Chẳng hạn, đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản, doanh nghiệp cần xác định đúng giá đất được trừ khi tính thuế GTGT theo quy định, thay vì mặc nhiên tính thuế trên toàn bộ giá bán.

Bên cạnh đó, kế toán cũng cần phân biệt rõ bản chất của từng giao dịch. Mỗi loại doanh thu như bán nhà ở, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cho thuê văn phòng, cho thuê nhà xưởng, thu phí quản lý, phí dịch vụ hay phí giữ xe đều có thể có cách xác định nghĩa vụ thuế khác nhau.

Do đó, khi phát sinh một nghiệp vụ mới hoặc chưa từng xử lý, kế toán nên rà soát hợp đồng, hồ sơ pháp lý và trao đổi với kế toán trưởng hoặc đơn vị tư vấn thuế trước khi hạch toán.

Thuế thu nhập doanh nghiệp (TNDN)

Đối với doanh nghiệp phát triển dự án để bán, việc xác định thu nhập chịu thuế thường gắn với từng dự án hoặc từng giai đoạn bàn giao sản phẩm.

Nhiều khoản chi phí như chi phí đất, chi phí đầu tư hạ tầng, chi phí lãi vay được vốn hóa, chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng hoặc các khoản chi trực tiếp khác có thể phải được tập hợp và phân bổ theo từng dự án hoặc từng sản phẩm trước khi xác định giá vốn và kết quả kinh doanh.

Đối với doanh nghiệp nắm giữ bất động sản để cho thuê, kế toán cần theo dõi doanh thu, chi phí vận hành, chi phí khấu hao và lợi nhuận của từng tài sản.

Trong thực tế, nếu doanh nghiệp sở hữu nhiều tòa nhà hoặc nhiều khu vực cho thuê, việc lập báo cáo theo từng tài sản sẽ giúp Ban lãnh đạo đánh giá hiệu quả khai thác, tỷ lệ lấp đầy, chi phí vận hành và khả năng sinh lời của từng bất động sản để đưa ra quyết định quản lý phù hợp.

Thuế thu nhập cá nhân (TNCN), lệ phí trước bạ và hồ sơ chuyển quyền

Khi doanh nghiệp bán bất động sản cho khách hàng là cá nhân, kế toán thường phải phối hợp với các bộ phận liên quan để hoàn thiện hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và thực hiện các nghĩa vụ tài chính phát sinh theo quy định.

Đối với thuế thu nhập cá nhân, kế toán cần phân biệt rõ bản chất của giao dịch.

Ví dụ, doanh nghiệp bán bất động sản cho khách hàng là cá nhân sẽ có cách xử lý khác với trường hợp cá nhân chuyển nhượng bất động sản hoặc chuyển nhượng hợp đồng mua bán cho cá nhân hoặc tổ chức khác.

Việc xác định đúng chủ thể của giao dịch sẽ giúp áp dụng đúng quy định về thuế và tránh xử lý nhầm giữa các trường hợp có bản chất hoàn toàn khác nhau.

Điều kiện pháp lý đối với bất động sản hình thành trong tương lai

Đối với các dự án nhà ở hoặc công trình xây dựng hình thành trong tương lai, việc ký hợp đồng, nhận tiền đặt cọc, thu tiền theo tiến độ và bàn giao sản phẩm đều phải đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật.

Tùy từng loại dự án và từng thời điểm, doanh nghiệp có thể phải đáp ứng các điều kiện về quyền sử dụng đất, giấy phép xây dựng (nếu thuộc trường hợp phải có), hồ sơ nghiệm thu, văn bản xác nhận đủ điều kiện đưa bất động sản vào kinh doanh, bảo lãnh của ngân hàng hoặc các quy định về tỷ lệ thu tiền theo tiến độ.

Đối với kế toán, điều cần lưu ý là không phải cứ hợp đồng đã được ký hoặc doanh nghiệp đã thu được tiền của khách hàng thì doanh thu được ghi nhận ngay. Trước khi hạch toán, kế toán cần kiểm tra hồ sơ pháp lý của dự án, đối chiếu với hợp đồng và thống nhất với bộ phận pháp chế cũng như kế toán trưởng về điều kiện ghi nhận doanh thu.

Giao dịch liên kết

Nhiều doanh nghiệp bất động sản hoạt động theo mô hình tập đoàn với nhiều công ty con hoặc công ty dự án. Do đó, các giao dịch nội bộ diễn ra khá phổ biến, chẳng hạn:

• Cho vay nội bộ;
• Thu phí quản lý;
• Chuyển nhượng dự án;
• Phân bổ hoặc chia sẻ chi phí nhân sự, chi phí quản lý;
• Cung cấp dịch vụ tư vấn, kỹ thuật hoặc sử dụng thương hiệu;
• Mua bán, cho thuê tài sản giữa các doanh nghiệp trong cùng tập đoàn.

Những giao dịch này có thể thuộc phạm vi điều chỉnh của các quy định về giao dịch liên kết. Vì vậy, kế toán cần lưu trữ đầy đủ hợp đồng, chứng từ, căn cứ xác định giá giao dịch và phối hợp với đơn vị tư vấn thuế khi cần thiết.

Do giá trị của các giao dịch trong lĩnh vực bất động sản thường lớn và có ảnh hưởng đáng kể đến kết quả kinh doanh cũng như nghĩa vụ thuế, đây cũng là một trong những nội dung được cơ quan thuế đặc biệt quan tâm khi thanh tra, kiểm tra doanh nghiệp.

Tùy theo quy mô và mô hình hoạt động của doanh nghiệp, vị trí kế toán trong lĩnh vực bất động sản có thể được tuyển dụng với nhiều tên gọi khác nhau như: Project Accountant, Property Accountant, Cost Accountant, General Accountant, Tax Accountant, Chief Accountant, Finance Manager hoặc FP&A.

Mặc dù tên gọi và phạm vi công việc có thể khác nhau, nhưng nhà tuyển dụng thường đánh giá cao những ứng viên có các năng lực sau.

Hiểu chu trình hoạt động của doanh nghiệp bất động sản

Điều đầu tiên nhà tuyển dụng mong muốn là ứng viên hiểu được quy trình hoạt động của doanh nghiệp, bởi đây là nền tảng để xử lý đúng các nghiệp vụ kế toán.

Đối với doanh nghiệp phát triển dự án để bán, ứng viên nên nắm được các giai đoạn cơ bản như: chuẩn bị đầu tư, hoàn thiện pháp lý dự án, thi công xây dựng, nghiệm thu, mở bán, thu tiền theo tiến độ, bàn giao sản phẩm và hoàn tất thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho khách hàng.

Đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cho thuê, ứng viên cần hiểu quy trình từ ký kết hợp đồng thuê, nhận tiền đặt cọc, bàn giao mặt bằng, xuất hóa đơn, thu tiền thuê, theo dõi công nợ đến gia hạn hoặc thanh lý hợp đồng.

Ứng viên không nhất thiết phải am hiểu sâu về pháp luật bất động sản, nhưng cần có cái nhìn tổng thể để hiểu nghiệp vụ kế toán phát sinh ở từng giai đoạn của dự án hoặc hợp đồng thuê.

Có khả năng đọc và hiểu các hợp đồng, hồ sơ quan trọng

Trong doanh nghiệp bất động sản, kế toán thường xuyên làm việc với nhiều loại hợp đồng và hồ sơ pháp lý. Một số tài liệu phổ biến gồm:

• Hợp đồng mua bán bất động sản;
• Hợp đồng thuê;
• Hợp đồng đặt cọc;
• Biên bản bàn giao;
• Biên bản nghiệm thu;
• Hợp đồng xây dựng;
• Hợp đồng tư vấn;
• Phụ lục điều chỉnh giá;
• Hồ sơ thanh lý hợp đồng.

Một kế toán giỏi không chỉ thực hiện hạch toán theo yêu cầu của các bộ phận khác mà còn biết kiểm tra các điều khoản quan trọng của hợp đồng, đối chiếu với chứng từ liên quan và chủ động trao đổi khi phát hiện điểm chưa rõ hoặc có dấu hiệu chưa phù hợp.

Có khả năng phối hợp với nhiều bộ phận trong doanh nghiệp

Đặc thù của ngành bất động sản là kế toán phải thường xuyên làm việc với nhiều phòng ban ngoài bộ phận kế toán, như pháp chế, kỹ thuật, kinh doanh, quản lý cho thuê (Leasing), quản lý vận hành, chăm sóc khách hàng, ban quản lý dự án và trong nhiều doanh nghiệp FDI còn phải phối hợp với công ty mẹ hoặc nhà đầu tư nước ngoài.

Ví dụ:

• Muốn ghi nhận doanh thu bàn giao, kế toán cần phối hợp với bộ phận pháp chế và kỹ thuật để xác nhận điều kiện ghi nhận doanh thu.
• Muốn xử lý trường hợp khách thuê chấm dứt hợp đồng trước thời hạn, kế toán cần làm việc với bộ phận Leasing và quản lý vận hành.
• Muốn xác định giá thành dự án, kế toán phải thu thập và đối chiếu số liệu từ ban quản lý dự án.
• Khi làm việc với kiểm toán hoặc cơ quan thuế, kế toán cần phối hợp với nhiều bộ phận để chuẩn bị đầy đủ hồ sơ và tài liệu giải trình.

Vì vậy, nhà tuyển dụng thường đánh giá cao những ứng viên có khả năng phối hợp liên phòng ban, chủ động trao đổi thông tin và quản lý hồ sơ đầy đủ, thay vì chỉ thực hiện các bút toán kế toán.

Có tư duy kiểm soát và phân tích

Kế toán bất động sản không chỉ có nhiệm vụ ghi nhận số liệu mà còn cần có tư duy kiểm soát để phát hiện những vấn đề bất thường trong quá trình hoạt động.

Chẳng hạn, kế toán cần biết đặt ra những câu hỏi như:

• Vì sao chi phí đầu tư của dự án tăng so với kế hoạch?
• Vì sao doanh nghiệp đã thu tiền nhưng chưa đủ điều kiện ghi nhận doanh thu?
• Vì sao khách hàng đã nhận bàn giao nhưng hồ sơ pháp lý vẫn chưa hoàn tất?
• Vì sao tiền đặt cọc của khách thuê chưa được hoàn trả?
• Vì sao tỷ lệ lấp đầy giảm nhưng chi phí vận hành vẫn tăng?
• Vì sao công ty dự án phát sinh nhiều khoản vay nội bộ?

Những câu hỏi này giúp kế toán nhìn nhận bản chất của giao dịch, hỗ trợ Ban lãnh đạo trong công tác quản trị và kiểm soát rủi ro, thay vì chỉ dừng lại ở việc ghi nhận số liệu trên sổ sách.

Ngoại ngữ và khả năng sử dụng hệ thống

Đối với các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài hoặc các tập đoàn đa quốc gia, ngoại ngữ là một lợi thế đáng kể. Tiếng Anh thường được sử dụng trong hợp đồng, báo cáo quản trị, thư điện tử trao đổi với công ty mẹ hoặc nhà đầu tư. Ngoài ra, tiếng Nhật, tiếng Hàn hoặc tiếng Trung cũng là điểm cộng nếu doanh nghiệp có vốn đầu tư từ các quốc gia này.

Bên cạnh ngoại ngữ, kinh nghiệm sử dụng các hệ thống ERP như SAP, Oracle, Microsoft Dynamics 365 hoặc các phần mềm chuyên ngành quản lý bất động sản như Yardi sẽ giúp ứng viên có lợi thế khi ứng tuyển.

Tuy nhiên, điều mà nhà tuyển dụng đánh giá cao hơn cả không phải là việc sử dụng thành thạo một phần mềm cụ thể, mà là khả năng hiểu được luồng dữ liệu trong doanh nghiệp. Một kế toán giỏi cần biết thông tin được hình thành và luân chuyển như thế nào, từ hợp đồng, hồ sơ pháp lý, biên bản nghiệm thu, hóa đơn và chứng từ thanh toán đến các báo cáo tài chính và báo cáo quản trị. Khi hiểu được toàn bộ quy trình này, việc làm quen với một hệ thống phần mềm mới sẽ trở nên dễ dàng hơn rất nhiều.

8. Viết CV như thế nào để tạo điểm nhấn?

Một trong những hạn chế phổ biến của ứng viên kế toán bất động sản là mô tả công việc quá chung chung. Nhiều CV chỉ liệt kê các nội dung như:

• Theo dõi doanh thu;
• Theo dõi công nợ;
• Xuất hóa đơn;
• Lập báo cáo;
• Hỗ trợ kiểm toán.

Đây đều là những công việc mà hầu hết kế toán đều thực hiện. Nếu chỉ dừng ở mức này, nhà tuyển dụng sẽ rất khó đánh giá bạn đã tham gia vào những nghiệp vụ đặc thù nào của lĩnh vực bất động sản và mức độ đóng góp thực tế ra sao.

Một bản CV hiệu quả nên trả lời được ba câu hỏi:

• Bạn đã làm trong loại hình doanh nghiệp bất động sản nào?
• Bạn trực tiếp phụ trách những nghiệp vụ gì?
• Quy mô công việc mà bạn đảm nhận là bao nhiêu?

Chỉ cần bổ sung những thông tin này, CV sẽ trở nên cụ thể và thuyết phục hơn rất nhiều.

Ví dụ 1: Theo dõi doanh thu dự án

Cách viết chung chung

Theo dõi doanh thu và công nợ khách hàng dự án.

Cách viết cụ thể hơn

Theo dõi các khoản khách hàng thanh toán theo tiến độ đối với dự án căn hộ khoảng 500 sản phẩm; quản lý số dư người mua trả tiền trước theo từng khách hàng và từng đợt thanh toán; phối hợp với bộ phận pháp chế và kỹ thuật để chuẩn bị hồ sơ, số liệu phục vụ ghi nhận doanh thu theo từng đợt bàn giao.

Ví dụ 2: Tập hợp chi phí và tính giá thành dự án

Cách viết chung chung

Tập hợp chi phí và tính giá thành dự án.

Cách viết cụ thể hơn

Tập hợp chi phí đầu tư theo từng dự án và hạng mục; theo dõi các khoản chi phí về đất, xây dựng, hạ tầng, tư vấn, pháp lý và lãi vay được vốn hóa; quản lý mã dự án, mã hạng mục và hỗ trợ phân bổ giá thành cho từng căn hộ hoặc lô đất khi bàn giao.

Ví dụ 3: Kế toán doanh nghiệp cho thuê bất động sản

Cách viết chung chung

Theo dõi doanh thu cho thuê và tiền đặt cọc.

Cách viết cụ thể hơn

Thực hiện phân bổ doanh thu cho thuê theo từng kỳ đối với khoảng 80 hợp đồng thuê văn phòng và mặt bằng thương mại; theo dõi tiền đặt cọc của từng khách thuê; lập báo cáo doanh thu, công nợ và tỷ lệ lấp đầy theo từng tòa nhà, tầng hoặc khu vực cho thuê.

Ví dụ 4: Làm việc với kiểm toán và cơ quan thuế

Cách viết chung chung

Hỗ trợ kiểm toán và thanh tra thuế.

Cách viết cụ thể hơn

Chuẩn bị hồ sơ và số liệu về doanh thu, giá vốn, các khoản người mua trả tiền trước và tiền đặt cọc của khách thuê phục vụ kiểm toán báo cáo tài chính; phối hợp giải trình số liệu theo từng dự án hoặc từng tài sản khi làm việc với kiểm toán độc lập và cơ quan thuế.

9. Một số câu hỏi phỏng vấn thường gặp

Khi tuyển dụng kế toán trong lĩnh vực bất động sản, nhà tuyển dụng thường không chỉ kiểm tra kiến thức chuyên môn mà còn muốn tìm hiểu kinh nghiệm thực tế của ứng viên. Vì vậy, thay vì hỏi thuần túy về lý thuyết, họ sẽ tập trung vào những công việc bạn đã trực tiếp thực hiện và cách bạn xử lý các tình huống phát sinh.

Một số câu hỏi thường gặp trong buổi phỏng vấn gồm:

• Công ty trước đây của bạn hoạt động trong lĩnh vực phát triển dự án để bán, kinh doanh bất động sản cho thuê hay kết hợp cả hai?
• Bạn phụ trách những nghiệp vụ nào trong quy trình kế toán của doanh nghiệp?
• Bạn theo dõi các khoản khách hàng trả tiền trước hoặc tiền đặt cọc như thế nào?
• Khi ghi nhận doanh thu, bạn căn cứ vào những hồ sơ và chứng từ nào?
• Bạn đã từng phối hợp với các bộ phận pháp chế, kỹ thuật, kinh doanh, quản lý cho thuê hoặc quản lý vận hành chưa?
• Bạn có kinh nghiệm tập hợp chi phí và tính giá thành dự án không?
• Đối với hợp đồng cho thuê, bạn xử lý doanh thu nhận trước và tiền đặt cọc của khách thuê như thế nào?
• Bạn đã từng lập báo cáo quản trị theo từng dự án, từng tòa nhà hoặc từng tài sản chưa?
• Bạn đã từng xử lý các giao dịch nội bộ giữa các công ty trong cùng tập đoàn chưa?
• Bạn đã có kinh nghiệm làm việc với kiểm toán độc lập, đơn vị tư vấn thuế hoặc cơ quan thuế chưa?

Những câu hỏi này không nhằm kiểm tra xem ứng viên có thuộc quy định hay không, mà giúp nhà tuyển dụng đánh giá mức độ tham gia thực tế của bạn trong từng nghiệp vụ và khả năng phối hợp với các bộ phận liên quan.

Trả lời đúng phạm vi công việc của mình

Một sai lầm khá phổ biến là ứng viên cố gắng thể hiện mình đã thực hiện toàn bộ quy trình kế toán, trong khi thực tế chỉ tham gia một phần công việc. Điều này rất dễ bị phát hiện khi nhà tuyển dụng hỏi sâu hơn.

Thay vì trả lời chung chung hoặc phóng đại kinh nghiệm, bạn nên trình bày đúng vai trò của mình và làm rõ những công việc đã trực tiếp thực hiện.

Ví dụ, nếu chưa phải là người quyết định thời điểm ghi nhận doanh thu, bạn có thể trả lời như sau:

“Ở công ty trước, em chưa phải là người phê duyệt cuối cùng về thời điểm ghi nhận doanh thu. Công việc của em là theo dõi các khoản khách hàng thanh toán theo tiến độ, đối chiếu danh sách căn hộ đã đủ điều kiện bàn giao với bộ phận pháp chế và kỹ thuật, sau đó tổng hợp hồ sơ và chuyển cho kế toán trưởng kiểm tra trước khi thực hiện ghi nhận doanh thu.”

Câu trả lời này cho thấy bạn hiểu quy trình làm việc, nắm rõ vai trò của mình và có kinh nghiệm thực tế, đồng thời không tạo cảm giác phóng đại năng lực.

Ngược lại, nếu chỉ trả lời: “Em biết hạch toán doanh thu bất động sản.” thì nhà tuyển dụng sẽ rất khó đánh giá bạn đã thực sự tham gia vào công việc ở mức độ nào.

Nhà tuyển dụng đánh giá điều gì?

Trong một buổi phỏng vấn, điều nhà tuyển dụng quan tâm không chỉ là bạn biết một quy định, mà còn là bạn đã áp dụng quy định đó trong công việc như thế nào.

Vì vậy, khi trả lời, hãy cố gắng mô tả theo trình tự:

• Công việc hoặc tình huống thực tế;
• Vai trò của bạn trong quy trình đó;
• Cách bạn phối hợp với các bộ phận liên quan;
• Kết quả hoặc đầu ra của công việc.

Cách trình bày này giúp câu trả lời cụ thể, logic và tạo được sự tin cậy hơn nhiều so với việc chỉ liệt kê các kiến thức chuyên môn.

Kết luận

Trong phỏng vấn kế toán bất động sản, nhà tuyển dụng không kỳ vọng ứng viên biết tất cả mọi nghiệp vụ. Điều họ cần là một ứng viên hiểu quy trình, nắm rõ phạm vi công việc của mình và có khả năng trình bày kinh nghiệm một cách trung thực, rõ ràng. Chính sự rõ ràng và thực tế trong cách trả lời sẽ giúp bạn tạo được ấn tượng tốt và tăng khả năng được lựa chọn.

10. Bạn phù hợp với doanh nghiệp phát triển dự án hay doanh nghiệp cho thuê bất động sản?

Không có mô hình doanh nghiệp nào “tốt hơn” mô hình còn lại. Điều quan trọng là lựa chọn môi trường làm việc phù hợp với định hướng nghề nghiệp và thế mạnh của bản thân.

Nếu bạn yêu thích môi trường làm việc năng động, thường xuyên tham gia vào các dự án mới và xử lý nhiều tình huống phát sinh, doanh nghiệp phát triển dự án để bán sẽ là lựa chọn phù hợp. Ở đây, kế toán thường xuyên phối hợp với các bộ phận pháp chế, ban quản lý dự án, kỹ thuật, kinh doanh và chăm sóc khách hàng để theo dõi tiến độ dự án, tập hợp chi phí đầu tư, quản lý các khoản khách hàng thanh toán theo tiến độ, xác định thời điểm ghi nhận doanh thu và tính giá vốn khi bàn giao sản phẩm.

Làm việc trong lĩnh vực này sẽ giúp bạn tích lũy nhiều kinh nghiệm về kế toán dự án, quản lý giá thành, ghi nhận doanh thu, xử lý các vấn đề pháp lý liên quan đến dự án và xây dựng tư duy quản trị dòng tiền trong hoạt động đầu tư bất động sản.

Ngược lại, nếu bạn yêu thích môi trường làm việc ổn định, có quy trình rõ ràng và quan tâm nhiều đến việc quản lý tài sản sau đầu tư, doanh nghiệp nắm giữ bất động sản để cho thuê có thể phù hợp hơn.

Tại đây, kế toán chủ yếu theo dõi doanh thu cho thuê, tiền đặt cọc, công nợ khách thuê, chi phí vận hành, hiệu quả khai thác của từng tài sản và lập các báo cáo quản trị phục vụ công tác điều hành. Đây cũng là môi trường giúp bạn hiểu sâu hơn về quản lý bất động sản đầu tư, hiệu quả khai thác tài sản và các chỉ tiêu đánh giá hoạt động vận hành.

Nếu chưa xác định rõ định hướng nghề nghiệp, bạn có thể bắt đầu từ vị trí kế toán tại một tập đoàn bất động sản có đồng thời cả hoạt động phát triển dự án và khai thác cho thuê. Môi trường này sẽ mang lại cơ hội tiếp cận cả hai mảng nghiệp vụ, từ đó giúp bạn có cái nhìn toàn diện hơn về ngành và lựa chọn lĩnh vực phù hợp với năng lực cũng như định hướng phát triển của bản thân.

 

Kết luận

Kế toán trong doanh nghiệp bất động sản là một lĩnh vực có tính đặc thù cao. Khác với nhiều ngành nghề khác, người làm kế toán không chỉ xử lý chứng từ và hạch toán nghiệp vụ mà còn phải đồng thời theo dõi hợp đồng, quản lý dòng tiền, nắm bắt tình trạng pháp lý của dự án, tiến độ đầu tư, hoạt động khai thác tài sản, các quy định về thuế và yêu cầu báo cáo quản trị.

Trong quá trình làm việc, kế toán bất động sản thường xuyên phải trả lời những câu hỏi rất cụ thể như:

• Khoản tiền khách hàng vừa thanh toán là doanh thu hay chỉ là khoản người mua trả tiền trước?
• Khoản chi phí này thuộc dự án nào, hạng mục nào và có được tính vào giá thành hay không?
• Bất động sản đã đáp ứng điều kiện để ghi nhận doanh thu hay chưa?
• Tiền đặt cọc của khách thuê đã đủ điều kiện hoàn trả hay cần khấu trừ theo hợp đồng?
• Hợp đồng thuê có điều khoản miễn tiền thuê, điều chỉnh giá thuê hoặc các điều kiện đặc biệt cần theo dõi không?
• Giao dịch nội bộ này có thuộc phạm vi giao dịch liên kết và cần chuẩn bị hồ sơ theo quy định hay không?

Nếu có thể hiểu và xử lý được những vấn đề trên, bạn sẽ tạo được lợi thế đáng kể so với những ứng viên chỉ mô tả kinh nghiệm bằng những nội dung chung chung như “theo dõi doanh thu, công nợ và lập báo cáo”.

Khi chuẩn bị ứng tuyển vào doanh nghiệp bất động sản, hãy dành thời gian rà soát và điều chỉnh CV theo hướng cụ thể hơn. Thay vì chỉ liệt kê nhiệm vụ, hãy thể hiện rõ:

• Loại hình bất động sản hoặc dự án đã tham gia;
• Quy mô dự án hoặc số lượng hợp đồng phụ trách;
• Những nghiệp vụ bạn trực tiếp thực hiện;
• Hệ thống phần mềm hoặc ERP đã sử dụng;
• Kinh nghiệm phối hợp với các bộ phận như pháp chế, kỹ thuật, kinh doanh, quản lý vận hành hoặc ban quản lý dự án;
• Kinh nghiệm làm việc với kiểm toán, cơ quan thuế hoặc đơn vị tư vấn (nếu có).

Một bản CV được minh họa bằng những công việc thực tế và kết quả cụ thể sẽ giúp nhà tuyển dụng đánh giá chính xác năng lực của bạn, đồng thời tạo được sự tin cậy cao hơn nhiều so với việc chỉ liệt kê các nhiệm vụ kế toán mang tính chất chung chung.

Câu hỏi thường gặp

Q1. Tôi đang làm kế toán trong doanh nghiệp sản xuất hoặc thương mại, có thể chuyển sang lĩnh vực bất động sản không?

Hoàn toàn có thể.

Nhiều doanh nghiệp bất động sản sẵn sàng tuyển dụng ứng viên đến từ các ngành khác nếu có nền tảng vững về kế toán, thuế và khả năng học hỏi nghiệp vụ mới. Điều quan trọng là bạn cần bổ sung kiến thức về đặc thù của ngành, như hợp đồng bất động sản, giá thành dự án, các khoản người mua trả tiền trước, tiền đặt cọc, thời điểm ghi nhận doanh thu và giao dịch liên kết.

Nếu đến từ doanh nghiệp sản xuất, hãy nhấn mạnh kinh nghiệm về tập hợp chi phí, tính giá thành, kiểm soát ngân sách và phối hợp với bộ phận kỹ thuật.

Nếu đến từ doanh nghiệp thương mại hoặc dịch vụ, bạn nên làm nổi bật kinh nghiệm về doanh thu, công nợ, hợp đồng, thuế GTGT, thuế TNDN và lập báo cáo quản trị.

Q2. Nên bắt đầu với doanh nghiệp phát triển dự án hay doanh nghiệp cho thuê bất động sản?

Không có lựa chọn nào phù hợp với tất cả mọi người. Mỗi mô hình đều mang lại những cơ hội phát triển chuyên môn khác nhau.

Nếu bạn yêu thích môi trường dự án, nhiều tình huống phát sinh và muốn tìm hiểu sâu về giá thành, pháp lý, ghi nhận doanh thu và quản lý chi phí đầu tư, doanh nghiệp phát triển dự án để bán sẽ phù hợp hơn.

Nếu bạn thích công việc có tính ổn định, thường xuyên làm việc với hợp đồng thuê, doanh thu định kỳ, tiền đặt cọc và quản lý hiệu quả khai thác tài sản, doanh nghiệp nắm giữ bất động sản để cho thuê sẽ là lựa chọn phù hợp.

Trong trường hợp chưa xác định rõ định hướng, bạn nên bắt đầu tại một tập đoàn có cả hai loại hình hoạt động. Đây là môi trường giúp bạn có cơ hội trải nghiệm và lựa chọn lĩnh vực phù hợp với bản thân.

Q3. Kinh nghiệm nào giúp CV kế toán bất động sản nổi bật hơn?

Nhà tuyển dụng thường đánh giá cao những ứng viên đã trực tiếp tham gia các nghiệp vụ đặc thù của ngành, chẳng hạn:

• Theo dõi các khoản khách hàng thanh toán theo tiến độ;
• Tập hợp chi phí và tính giá thành dự án;
• Chuẩn bị hồ sơ, số liệu phục vụ ghi nhận doanh thu khi bàn giao;
• Quản lý tiền đặt cọc của khách thuê;
• Phân bổ doanh thu cho thuê theo từng kỳ;
• Lập báo cáo theo từng dự án hoặc từng tài sản;
• Theo dõi và hạch toán các giao dịch nội bộ trong tập đoàn;
• Làm việc với kiểm toán độc lập, đơn vị tư vấn thuế hoặc cơ quan thuế.

Quan trọng hơn, hãy mô tả công việc bằng những thông tin cụ thể. Thay vì chỉ ghi “theo dõi doanh thu”, hãy thể hiện rõ bạn theo dõi doanh thu của loại hình bất động sản nào, quy mô dự án hoặc số lượng hợp đồng phụ trách và phạm vi công việc mà bạn trực tiếp đảm nhiệm.

Q4. Có cần biết tiếng Anh để làm kế toán bất động sản không?

Không phải doanh nghiệp nào cũng yêu cầu sử dụng tiếng Anh trong công việc. Tuy nhiên, đây sẽ là một lợi thế lớn nếu bạn làm việc tại doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài (FDI), quỹ đầu tư, doanh nghiệp có cổ đông nước ngoài hoặc quản lý khách thuê quốc tế.

Bạn không cần phải giao tiếp như người bản xứ. Chỉ cần có khả năng đọc hiểu hợp đồng, soạn email, chuẩn bị báo cáo hoặc trao đổi công việc bằng tiếng Anh là đã mở rộng đáng kể cơ hội nghề nghiệp của mình.

Ngoài tiếng Anh, tiếng Nhật, tiếng Hàn hoặc tiếng Trung cũng là lợi thế nếu làm việc tại các doanh nghiệp đến từ các quốc gia này.

Q5. Kế toán bất động sản có phù hợp với người mới ra trường hoặc mới vào nghề không?

Hoàn toàn phù hợp nếu được đào tạo và có lộ trình học tập rõ ràng.

Người mới bắt đầu nên đảm nhận những phần việc có phạm vi cụ thể, như kế toán công nợ, kế toán thanh toán, kế toán chi phí dự án hoặc kế toán doanh thu cho thuê. Sau khi nắm vững các nghiệp vụ cơ bản, bạn có thể tiếp tục tìm hiểu về giá thành dự án, ghi nhận doanh thu, thuế và báo cáo quản trị.

Mặc dù kế toán bất động sản có nhiều nghiệp vụ phức tạp hơn so với một số lĩnh vực khác, nhưng đây cũng là môi trường giúp người làm nghề phát triển rất nhanh. Nếu chủ động tìm hiểu quy trình, đọc kỹ hợp đồng, lưu trữ hồ sơ đầy đủ và thường xuyên trao đổi với các bộ phận liên quan khi có vướng mắc, bạn sẽ tích lũy được nhiều kinh nghiệm có giá trị trong thời gian ngắn.